Im Jahr 2015 haben wir angefangen, die BIM-Methode bei der GWSK zu implementieren. Damals lag der Fokus noch auf dem Planungsprozess für Neu- und Umbauten.
Im Laufe der Zeit stellte sich aber heraus, dass der Einsatz von BIM für den Betrieb den deutlich größeren Mehrwert für uns als Immobilienbesitzerin und -betreiberin, liefert. Dank der gewonnenen Erkenntnisse digitalisieren wir derzeit unser Gebäudemanagement durch die Einführung eines CAFM-Systems.
Die Priorisierung bei BIM im Betrieb lag anfangs darauf, unserer Verantwortung als Betreiberin nachzukommen. Die zuständige Fachabteilung hat definiert, für welche Bauteile welche Informationen und Attribute benötigt werden und aufgenommen werden müssen. Dieses LOIN ist Bestandteil unserer AIA geworden. Mit der Produktivsetzung unseres CAFM-Systems haben wir die erste Ausbaustufe umgesetzt. Weitere Funktionali- täten sowie die Informationen für die Bauunterhaltung, werden sukzessive nachgezogen.
Alle großen Um- und Neubauten setzten wir mit BIM um. Für all diese Projekte werden geometrische und alphanumerische Bauwerksinformationsmodelle erstellt. Unseren Bestand erfassen wir ausschließlich alphanumerisch. Die Daten werden im CAFM-Connect Editor erfasst und anschließend in unser CAFM-System importiert. Die Fachabteilung für die Betreiberverantwortung hat bereits ein Drittel unserer rund 500 Objekte erfasst. Hier wurden jedoch nur die betreiberrelevanten Bauteile erfasst. Im nächsten Schritt folgt die Informationserfassung für die Bauunterhaltung. Diese nehmen wir sukzessive auf, wenn die jährlichen Regelbegehungen der Gebäude stattfinden.
In der Pilotierungsphase gab es die Überlegung, unsere Bestandsgebäude per Laserscan aufzunehmen und 3D-Modelle daraus zu erstellen. Aufgrund der hohen Kosten für dieses Vorgehen und des aus unserer bisherigen Sicht geringen Mehrwertes, haben wir uns für eine rein alphanumerische Aufnahme der Gebäude entschieden. Dies geschieht auf Basis der vorhandenen Planunterlagen. Trotz dieser Entscheidung sind wir offen für die Entwicklung des Marktes und haben beispielsweise mit einem Start-Up-Unternehmen dessen neue Aufnahmetechnik getestet.
Unsere Vision ist ein funktionierendes, ganzheitliches, Lebenszyklus umfassendes Assetmanagement. Die Erfüllung der Betreiberverantwortung hat für uns als Immobilienbesitzende und -betreibende die höchste Priorität.
Daraus haben wir die BIM-Ziele definiert:
- Verbessertes Qualitätsmanagement während des Betriebs
- verbessertes Wartungs-, Prüf- und Instandhaltungsmanagment
- verbesserte Planung für den Nutzer / Betreiber nach Fertigstellung bei Umbau oder Abbruch
- Verbesserte Bestandsdokumentation auf Basis geometrischer und alphanumerischer Informationen
- Verbesserte Datenverfügbarkeit (z.B. Überführung ins CAFM) und Pflege der Betriebsdaten
Für jedes Ziel sind folgende BIM-Anwendungsfälle umzusetzen:
- Bauwerksdokumentation
- Erstellung und Übergabe eines Betriebsmodells (Asset-Informationsmodell bei uns auch als FM-Modell bezeichnet)
In den nächsten Schritten werden wir die Ziele und Anwendungsfälle für die Realisierung der Bauunterhaltung und des Miet- und Flächenmanagements mit BIM definieren. Für alle Ziele und Anwendungsfälle wurden die zuständigen Fachabteilungen mit ihren Anforderungen und ihrem Wissen einbezogen.
Ja, gerne. Bei dem Projekt Neubau eines Erweiterungsbaus der Königin-Luise-Schule in der Palmstraße in Köln wurde dies vom beauftragten Totalunternehmer umgesetzt. Dieser wurde daraufhin für die Projektumsetzung durch den buildingSMART Germany zum BIM-Champion in der Kategorie Bau und Unterhaltung prämiert.
Ein Video zu dem Projekt finden Sie online hier:
Wie bereits erwähnt, liegt unser Fokus auf der Übergabe eines BIM-Modells für den Betrieb. Dieses Modell soll auf Basis des As-planned Modells erstellt werden. Hier genügt uns ein LoG mit dem Level 300. Ein As-build Modell, das ein höheres LoG durch gesonderte geometrische Bestandsaufnahme (bspw. mittels Laserscanner) aufweist, benötigen wir nicht. Unser Mehrwert liegt in den Informationen in dem Modell, dem LoI, weshalb wir die Angaben zu den tatsächlich verbauten Bauteilen in dem Betriebsmodell ergänzen lassen, was wir als LoI 500 bezeichnen. Dies haben wir für die Stadt Köln als Standard für alle Projekte festgelegt.
Als öffentlicher Auftraggeber schreiben wir open-BIM aus. Dementsprechend erhalten wir von unseren Projektpartnerinnen und Projektpartnern ausschließlich Modelle im IFC-Format. Eine Herausforderung ist für uns die Änderung von geometrischen Informationen in IFC-Dateien, vor allem aus dem TGA-Bereich, beispielsweise wenn Bauteile oder Anlagen umgebaut werden und diese Änderungen in den IFC-Dateien angepasst werden sollen. An dieser Stelle ist es technisch zurzeit leider mit open-BIM noch nicht möglich, die neuen Bauteile oder Anlagen aus dem CAFM-System in der IFC-Datei anzupassen. Wir arbeiten praktisch noch nach einem Einbahnstraßen-Prinzip. Informationen aus den IFC-Modellen werden ins CAFM importiert. Jedoch besteht für die Anpassung der Geometrie noch kein Weg zurück in das IFC-Modell.
Wir möchten unser CAFM-System schrittweise ausbauen, was Auswirkungen auf unseren BIM-Prozess und beispielsweise die AIA haben wird. Ein nächster geplanter Schritt ist die Integration eines 3D-Viewers in das CAFM-System und die Aufnahme von Attributen zur Bauunterhaltung. Und es zeigt sich schon jetzt, dass zum Thema Nachhaltigkeit weitere Anforderungen an die BIM-Modelle folgen werden. Eine feste Terminschiene haben wir dazu nicht, da wir den BIM-Prozess und die Anforderungen an die Modelle den jeweils aktuell technischen Möglichkeiten sowie den internen Anforderungen anpassen. Für uns ist das Thema Implementierung und Ausbau der BIM-Methodik auf jeden Fall ein mehrjähriges Projekt. Hier sollte jeder seine eigenen Terminziele abhängig von der Anzahl der BIM-Anwendungsfälle und den Rahmenbedingungen wie etwa das Vorliegen eines CAFM-Systems oder den erforderlichen Personalkapazitäten erstellen.
- Zu Beginn ist es essenziell, eine BIM-Strategie zu entwickeln, in der die BIM-Ziele definiert werden. Auf dieser Grundlage erfolgt die Definition der BIM-An- wendungsfälle und der davon abhängigen weiteren Schritte.
- Alle relevanten Beteiligten, dies sind insbesondere die Nutzerinnen und Nutzer, Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträger oder Wissensträgerinnen und Wissensträger, sollten in die Entwicklung mit einbezogen werden.
- Den Sprung ins „kalte Wasser“ wagen, mit einem überschaubaren Projekt beginnen und sich stets mit weiteren Kommunen austauschen, um voneinander zu lernen.