- Eine Baulast ist immer dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann und somit ein anderes Grundstück (oder auch mehrere Grundstücke) zusätzlich zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden muss.
- Eine Baulast kann verschiedene Verpflichtungen umfassen, wie beispielsweise Zufahrtsrechte oder Abstandsflächen. Die Eintragung erfolgt auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers und erfordert bestimmte Unterlagen und Nachweise.
- Eine Baulast kann gelöscht werden, wenn der Grund für ihre Eintragung entfällt. Auch hierfür ist ein formloser Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde notwendig. Der Verzicht auf die Baulast kann auch von Amts wegen erfolgen, dann ist kein Antrag erforderlich.
- Der Antrag auf Eintragung oder Löschung einer Baulast muss bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden.
Wozu dienen Baulasten?
Gemäß § 85 Absatz 1 S. 1 BauO NRW 2018 kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast).
Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Es ist für den Eintragungsprozess zielführend, wenn die Baulasteintragung mit den Eigentümerinnen bzw. Eigentümern vor der Antragstellung besprochen wurde und sich diese einverstanden erklärt haben. Andernfalls können vermeidbare Gebühren entstehen.
Mit dem Online-Antrag wird die Verpflichtungserklärung nur vorbereitet. Erst mit Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung wird die Baulasteintragung vorgenommen.
Nach § 85 Abs. 2 BauO NRW 2018 bedarf die Baulasterklärung nach Absatz 1 der Schriftform.
Aufgrund der weitreichenden Konsequenzen einer Baulasteintragung sieht die Landesbauordnung vor, dass die Verpflichtungserklärung der Eigentümerin oder des Eigentümers durch diese unterschrieben werden muss, und die Unterschrift öffentlich oder amtlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.
Mit diesem Antrag wird die Verpflichtungserklärung nur vorbereitet. Erst mit Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung wird die Baulasteintragung vorgenommen.
Die Löschung einer Baulast aus dem Baulastenverzeichnis ist nur möglich, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht; dazu erklärt die Bauaufsichtsbehörde den Verzicht. Vor dem Verzicht der Bauaufsichtsbehörde werden der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört (§ 85 Absatz 3 BauO NRW 2018).
Die Eintragung sowie die Löschung einer Baulast sind grundsätzlich gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW. Die Gebühr für die Entscheidung über die Eintragung oder die Löschung einer Baulast
beträgt 50,00 Euro bis 250,00 Euro. Sie ist grundsätzlich von den Antragstellenden zu tragen.
Möglicherweise einzureichende Bauvorlagen
- Amtlicher Lageplan: Für die Eintragung von Erschließungs- und Abstandflächenbaulasten sowie anderen Baulasten, die sich flächenmäßig auf Grundstücke oder auf Teile von Grundstücken beziehen, sofern in der Verpflichtungserklärung auf einen Lageplan Bezug genommen wird, ist dieser als amtlicher Lageplan beizufügen. Bitte stellen Sie sicher, dass die Unterlagen den Anforderungen gemäß § 3 BauPrüfVO NRW und § 18 BauPrüfVO NRW entsprechen.
- Bauzeichnungen: Erforderlich, wenn die zu sichernde Fläche teilweise oder in Gänze innerhalb eines Grundstücks liegt. Dies kann bei folgenden Arten der Baulasten der Fall sein: Feuerwehrzugang, Sicherung des zweiten Rettungswegs, Stellplatzzuordnung / Stellplatzsicherung, Geh- und Fahrrecht, Sicherung gemeinsamer Bauteile und bei sonstiger Art der Baulast. Bitte stellen Sie sicher, dass die Unterlagen den Anforderungen gemäß § 4 BauPrüfVO NRW entsprechen.
Formulare zum Antrag
Rechtliche Rahmenbedingungen
Häufige Fragen und Antworten zum Antrag auf Eintragung oder Löschung von Baulasten
- Abstandflächenbaulast
Hält ein Bauvorhaben die erforderliche Abstandfläche zur Grundstücksgrenze nicht ein, so kann die Grundstücksnachbarin oder der Grundstücksnachbar die fehlende Abstandfläche durch Abgabe einer Baulasterklärung auf ihr bzw. sein Grundstück übernehmen. Die Grundstücksnachbarin oder der Grundstücksnachbar muss dann auf ihrem bzw. seinem Grundstück neben der für ihr bzw. sein Bauvorhaben erforderlichen Abstandfläche zusätzlich die durch die Baulasterklärung übernommene Abstandfläche einhalten. - Erschließungsbaulast
Ist ein Baugrundstück nicht ausreichend erschlossen, kann dieser Mangel durch Unterzeichnung einer Baulasterklärung mit Einräumung eines - je nach Bedarf - Geh-, Fahr- und/oder Leitungsrechtes beseitigt werden. - Stellplatznachweis
Ein notwendiger Stellplatz kann außer auf dem Baugrundstück auch auf einem geeigneten Grundstück in der näheren Umgebung errichtet werden. Dieser Stellplatz ist durch eine entsprechende Baulasterklärung für das Baugrundstück abzusichern. - Vereinigungsbaulast
Ein Gebäude darf auf mehreren Grundstücken nur dann errichtet werden, wenn die betroffenen Grundstücke mittels Baulast baurechtlich zu einem Grundstück vereinigt wurden. Durch diese Vereinigungsbaulast wird die Überbauung von Grundstücksgrenzen ermöglicht.
Nein. Von einem Grundstückseigentümer kann die Übernahme einer Baulast weder verlangt noch erzwungen werden. Eine Baulast ist eine freiwillige Erklärung des Eigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.
