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Zwei Nachbarn begrüßen sich an der Tür mit Handschlag.

Wissenswertes zur Baulast in Nordrhein-Westfalen

Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Grundstückseigentümerin bzw. des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Diese Verpflichtung wird im Baulastenverzeichnis eingetragen. Erfahren Sie auf dieser Seite mehr über die Bedeutung, die Voraussetzungen und das Verfahren rund um die Baulast in Nordrhein-Westfalen. 

Bürgerinnen und Bürger
Bauvorlagenberechtigte
Kommunen
Wohnungsunternehmen
Architektenkammer NRW
Ingenieurkammer Bau NRW
Baugenehmigungsverfahren
Das Wichtigste im Überblick
  • Eine Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung von Grundstückseigentümerinnen bzw. -eigentümern gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie dient der Sicherstellung bestimmter baurechtlicher Anforderungen und wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.
  • Eine Baulast kann nur eingetragen werden, wenn die Eigentümerin bzw. der Eigentümer schriftlich zustimmt. Sie muss einem öffentlichen Interesse dienen und darf nicht gegen andere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen.
  • Die Eintragung einer Baulast erfolgt durch Antrag der Eigentümerin bzw. des Eigentümers bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Nach Prüfung und Zustimmung wird die Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen und ist für zukünftige Eigentümerinnen bzw. Eigentümer bindend. 

Beispiele für Baulasten 

Einige Beispiele zeigen, wie Baulasten genutzt werden können, um baurechtliche Anforderungen zu erfüllen und eine ordnungsgemäße städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Hier sind einige gängige Beispiele für Baulasten: 

  • Abstandsflächenbaulast: Diese Baulast wird erforderlich, wenn ein Bauvorhaben eine Abstandsfläche auslöst, diese jedoch nicht auf dem Baugrundstück selbst eingehalten werden kann (Gleiches gilt für nachträgliche Grenzänderungen / Teilungen des Grundstücks). Für diese Fälle besteht die Möglichkeit, Abstandsflächen ganz oder teilweise auch auf private Nachbarparzellen zu „legen“, wenn dies durch Baulast öffentlich-rechtlich gesichert wird. Voraussetzung ist, dass auf dem Nachbargrundstück auch unter Berücksichtigung der dort bereits bestehenden oder genehmigten baulichen Anlagen ausreichend Raum für eine „zusätzliche“ Abstandsfläche verbleibt. Die Möglichkeit, im Bereich der Baulastfläche bauliche Anlagen zu errichten, die auch innerhalb von Abstandsflächen eines Gebäudes und ohne eigene Abstandsflächen zulässig sind – z.B. Grenzgaragen und Abstellräume (im Einzelnen s. hierzu § 6 Absatz 8 BauO NRW 2018 ) bleibt hiervon unberührt.

  • Erschließungsbaulast: Diese Baulast kommt zum Tragen, wenn ein Grundstück über das Nachbargrundstück erschlossen wird. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichtet sich, die Nutzung eines Weges oder Zufahrtsstraße zu dulden, um die Erschließung des hinterliegenden Grundstücks sicherzustellen. 

  • Stellplatzbaulast: Diese Baulast wird eingetragen, wenn auf einem Grundstück nicht genügend Stellplätze für Fahrzeuge bereitgestellt werden können. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer eines anderen Grundstücks erklärt sich bereit, die notwendigen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück bereitzustellen.

Das Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, in dem Baulasten dokumentiert werden. Es enthält Informationen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die Grundstückseigentümer zur Sicherstellung bestimmter baurechtlicher Anforderungen eingegangen sind. Das Verzeichnis dient als Nachweis für die Existenz von Baulasten und ist für Bauherren, Architekten und potenzielle Käufer von Grundstücken eine wichtige Informationsquelle. Das Baulastenverzeichnis wird von der für das jeweilige Grundstück zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. 

Antrag auf Auskunft aus dem Verzeichnis 

Wenn Sie Informationen über Baulasten auf einem Grundstück benötigen, können Sie einen Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis stellen. Der Antrag ist bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen.  Weitere Informationen finden dazu finden Sie auf der Antragsseite

Zur Antragsseite

Zwei Nachbarinnen unterhalten sich über den Gartenzaun.

Eintragung von Baulasten 

Um eine neue Baulast einzutragen, müssen Sie einen Antrag bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde stellen. Der Prozess umfasst mehrere Schritte: 

Antragsstellung

Sie reichen einen schriftlichen Antrag auf Neueintragung der Baulast bei der Bauaufsichtsbehörde ein. Der Antrag muss detaillierte Angaben zur Art und Umfang der Baulast enthalten. 

Prüfung durch die Behörde

Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und die baurechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung der Baulast. 

Einverständnis

Sie müssen eine schriftliche Einverständniserklärung abgeben, in der Sie sich zur Eintragung der Baulast verpflichten. 

Eintragung ins Baulastenverzeichnis

Nach Prüfung und Zustimmung wird die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Eintragung wird in der Regel durch einen Verwaltungsakt der Behörde bestätigt. 

Mitteilung

Sie erhalten eine Bestätigung über die Eintragung der Baulast in das Verzeichnis. 

Häufige Fragen und Antworten zu Baulasten in Nordrhein-Westfalen

Jede Grundstückseigentümerin bzw. jeder Grundstückseigentümer kann eine Baulast eintragen lassen, sofern sie oder er die entsprechenden rechtlichen und formalen Voraussetzungen erfüllt. Dabei müssen die Belange der öffentlichen Sicherheit und Ordnung berücksichtigt werden. 

Für den Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis benötigen Sie in der Regel einen schriftlichen Antrag, einen aktuellen Grundbuchauszug des betroffenen Grundstücks sowie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass zur Identifikation. 

Eine eingetragene Baulast kann gelöscht werden, wenn die Voraussetzungen, die zu ihrer Eintragung geführt haben, nicht mehr bestehen. Hierzu ist ein Antrag auf Löschung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Die Löschung wird ins Baulastenverzeichnis eingetragen, nachdem alle formalen Prüfungen abgeschlossen sind. 

Ja, es gibt Unterschiede. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen einer Grundstückseigentümerin bzw. eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und betreffen die Nutzung des Grundstücks im Rahmen des Baurechts. Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern und betreffen die Nutzung eines Grundstücks durch einen Dritten. 

Die Kosten für die Eintragung oder Löschung einer Baulast trägt die Grundstückseigentümerin bzw. der Grundstückseigentümer, die oder der die Baulast eintragen oder löschen lässt. Diese Kosten können Verwaltungsgebühren und gegebenenfalls Notarkosten umfassen. 

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