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Baugenehmigungsverfahren in Nordrhein-Westfalen

Sie planen einen Neubau oder möchten ein bestehendes Gebäude verändern? Wir machen Sie mit dem Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens vertraut. In Nordrhein-Westfalen umfasst dieses Verfahren mehrere Schritte: von der Vorbereitung der Bauunterlagen bis zur abschließenden Genehmigung. Hier erfahren Sie mehr. 

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Bauleitplanung
Baugenehmigungsverfahren
Das Wichtigste im Überblick
  • Das Baugenehmigungsverfahren ist der formelle Prozess, über den Bauherren eine Genehmigung für ein geplantes Bauvorhaben erhalten können. 
  • Um das Verfahren zu starten, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden – dazu sind im Regelfall nur bauvorlageberechtigte Entwurfsverfassende, also Fachleute, berechtigt. 
  • Umfang und Dauer richten sich immer nach dem individuellen Bauvorhaben, die Menge an erforderlichen Unterlagen und Beteiligung weiterer Behörden kann dadurch stark variieren. 

Einführung in das Baugenehmigungsverfahren NRW

Das Baugenehmigungsverfahren ebnet den Weg zur Realisierung von Bauprojekten in Nordrhein-Westfalen. Es stellt sicher, dass Ihr Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften und -standards entspricht und gibt Ihnen die rechtmäßige Erlaubnis zum Start der Bauarbeiten. Es umfasst dabei Sicherheitsaspekte, sowie den Schutz von Gesundheit und Umwelt, damit potenzielle Risiken frühzeitig erkannt und minimiert werden können.  

Jedes Baugenehmigungsverfahren ist individuell und richtet sich nach Umfang und Art des geplanten Projekts. Für viele Projekte reicht eine vereinfachte Baugenehmigung. Ob Ihr Projekt die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren entspricht, erfahren Sie auf der Antragsseite "Das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW 2018".  

Ablauf Baugenehmigungsverfahren 

Jedem Baugenehmigungsverfahren liegt ein Bauantrag zugrunde, den Sie bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die Antragsmöglichkeiten sind vielfältig und der Ablauf des Verfahrens richtet sich immer nach Ihrem Einzelfall. Die folgenden Ausführungen orientieren sich an einem klassischen Bauvorhaben. Beachten Sie, dass es immer der für Ihr Vorhaben zuständigen Bauaufsichtsbehörde obliegt, im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben festzulegen, wann sie welche Schritte durchführt. 

Generell lässt sich das Prüfungsschema des Genehmigungsverfahrens in drei Bereiche gliedern: Vor der Bauantragstellung, die Antragsstellung selbst und nach der Antragsstellung. 

 

1. Vor Antragstellung §§ 53 - 56, 67 BauO NRW 2018 

Um Ihr Bauvorhaben erfolgreich zu starten, sollten Sie sich frühzeitig mit dem Bauantrag auseinandersetzen. Den Bauantrag selbst stellen können Sie nur, wenn Sie als bauvorlageberechtigte Entwurfsverfassende qualifiziert sind. Dazu zählen zum Beispiel Architektinnen und Architekten oder Bauingenieurinnen und Bauingenieure. Sind Sie als Bauherrschaft nicht qualifiziert, ziehen Sie geeignete Fachleute hinzu. Diese bringen die notwendige Sachkunde mit, um Ihr Projekt voranzutreiben und übernehmen zudem die Verantwortung dafür, dass der Bauantrag inklusive aller Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entspricht. 

Um die Zulässigkeit des Vorhabens im Vorfeld abzuklären, können Sie Beratungsangebote der für Ihr Vorhaben zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen oder eine verbindliche Bauvoranfrage stellen. Auf schriftliche Bauvoranfragen können Sie einen verbindlichen Bauvorbescheid (§ 77 BauO NRW 2018) erhalten. 

 

2. Antragstellung § 70 BauO NRW 2018 

Den Bauantrag reichen Sie bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde ein. Diese Behörde ist entweder in der Kreisverwaltung oder in der Stadtverwaltung angesiedelt, je nachdem, ob es sich bei dem Vorhabengrundstück um einen städtischen oder ländlichen Standort handelt. 

Der Bauantrag ist ein formeller Schritt im Baugenehmigungsverfahren, der erforderlich ist, um eine rechtmäßige Erlaubnis für den Beginn von Bauarbeiten zu erhalten. Er umfasst alle Bauvorlagen – also alle Unterlagen, die für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich sind. 

Damit das Baugenehmigungsverfahren reibungslos ablaufen kann, müssen diese Bauvorlagen quantitativ und qualitativ vollständig sein. Es muss also sowohl die Anzahl der erforderlichen Unterlagen stimmen als auch die inhaltliche Ausführung. 

Es kann gemäß § 70 Absatz 2 Satz 4 BauO NRW 2018 gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgereicht werden. Welche Bauvorlagen mit dem Bauantrag jeweils regelmäßig vorzulegen sind, ergibt sich aus der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO). 

 

3. Nach Antragstellung und Eingang des Antrags bei der Bauaufsichtsbehörde §§ 71, 74 BauO NRW 2018 

Formelle Vorprüfung 

Die formelle Vorprüfung findet innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Bauantrags statt. Die Bauaufsichtsbehörde prüft 

  • ob der Bauantrag und die Bauvorlagen den Anforderungen der Vorschrift zur Antragsstellung (§ 70 BauO NRW 2018) und der Verordnung über bautechnische Prüfungen entsprechen. 
  • ob die Erteilung der Baugenehmigung von der Zustimmung, dem Einvernehmen, Benehmen oder von der Erteilung einer weiteren Genehmigung oder Erlaubnis einer anderen Behörde abhängig ist. 
  • welche anderen Behörden, Dienststellen und Sachverständigen zu beteiligen sind. 

Ist der Bauantrag unvollständig oder weist erhebliche Mängel auf, haben Sie die Möglichkeit fehlende Unterlagen nachzureichen bzw. die Mängel zu beheben. Die Bauaufsichtsbehörde stellt Ihnen hierfür eine angemessene Frist. Werden die Mängel innerhalb der Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen. 

Die Vorprüfung stellt eine erste formelle Prüfung dar. Eine umfassende Prüfung, ob das Vorhaben mit materiellem Recht übereinstimmt, kann ich der Kürze der Zeit nicht erfolgen. 

Beteiligung andere Behörden und Dienststellen 

Nach Abschluss der formellen Vorprüfung leitet die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag und die dazugehörenden Bauvorlagen der Gemeinde weiter. Zudem fordert sie Stellungnahmen von beteiligenden Behörden, Körperschaften und Stellen ein. 

Neben den reinen Bauvorschriften müssen auch andere in Betracht kommende Rechtsvorschriften, wie z.B. das Wasserrecht, das Verkehrsrecht, das Gewerberecht, das Denkmalschutzrecht oder das Natur- und Landschaftsschutzrecht beachtet werden. Insgesamt ist eine Vielzahl von Behörden und Stellen zu beteiligen. 

Die Beteiligungsverfahren werden in einigen Bauaufsichtsbehörden auch die "Beteiligung von Fachbehörden" oder Träger öffentlicher Belange (TöB-Beteiligung) genannt. 

Die Bauaufsichtsbehörde setzt den zu beteiligenden Behörden und Stellen eine angemessene Frist von maximal zwei Monaten. 

 

Materielle Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens 

Vor oder während der Beteiligung anderer Dienststellen wird untersucht, ob das Bauvorhaben in der beantragten Form planungsrechtlich zulässig ist. 

Sobald alle Stellungnahmen vorliegen, wird die abschließende bauordnungsrechtliche Prüfung durchgeführt. Stellt sich im Laufe dieser materiellen Prüfung heraus, dass weitere Unterlagen für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens erforderlich sind, werden diese von Ihnen nachgefordert. 

Zum Beispiel: Die untere Naturschutzbehörde stellt während Ihrer Prüfungsbeteiligung fest, dass Aussagen oder Ersatzmaßnahmen zum Artenschutz erforderlich sind. Auch die Beibringung eines Lärmschutzgutachtens kann möglicherweise nicht vorab, sondern erst nach Beteiligung der unteren Immissionsschutzbehörde erkennbar sein. 

 

Abschluss des Genehmigungsverfahrens 

Sie erhalten die Baugenehmigung, wenn Ihrem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Die Baugenehmigung ergeht ggf. mit Auflagen, Bedingungen und Hinweisen. Die Bauvorlagen werden als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrenschaft zurückgegeben. 

Voraussetzungen und Unterlagen für Bauantrag und -genehmigung
Antragsformular

Das Antragsformular enthält relevante Informationen über Ihr geplantes Bauvorhaben, wie zum Beispiel die Art des Bauvorhabens und die geplanten Baumaßnahmen. Gültig sind nur die amtlichen Vordrucke. Die veröffentlichten Formulare werden dem Inhalt nach vom Bauportal.NRW oder anderen eingesetzten Antragsassistenten von den unteren Bauaufsichtsbehörden übernommen. Alle amtlichen Vordrucke finden Sie unter www.rechts.nrw.

Lageplan

Dem Lageplan spielt bei der Beurteilung des Bauantrages und der Rechtssicherheit der Baugenehmigung eine entscheidende Rolle. Er ist eine eigenständige Bauvorlage und stellt die Gesamtzusammenhänge des Bauvorhabens dar. Einige Angaben sind bereits oft in Bauzeichnungen enthalten, aber auch im Lageplan verpflichtend.

Bauzeichnungen

Bauzeichnungen sind Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, die im Maßstab 1:100 eingereicht werden und mit dem Lageplan übereinstimmen müssen. Je nach Vorhaben können weitere Angaben oder Bestandspläne, wenn Sie zum Beispiel die Erweiterung vorhandener Gebäude planen, notwendig sein.

Liegenschaftskarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Früher "Flurkarte" genannt benötigt die Bauaufsicht dieses Dokument, wenn Sie keinen amtlichen Lageplan vorlegen. Ein Lageplan ist amtlich, wenn er von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) erstellt wurde. Die Flurkarte darf nicht älter als sechs Monate sein. Sie erhalten diese beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.

Baubeschreibung

Ergänzend zum Lageplan und den Bauzeichnungen müssen Sie eine Beschreibung Ihres Bauvorhabens anfertigen.

Rechnerische Nachweise

Hierzu zählen unter anderem die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, der Geschosse und, je nach Fall, außerdem des umbauten Raumes nach DIN 277 und/oder der voraussichtlichen Herstellungskosten. Weitere Nachweise werden bei Vorliegen eines Bebauungsplanes notwendig.

Stellplatzberechnung / Stellplatznachweis

Häufig muss eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück getroffen werden. Für viele Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Personenkraftwagen (Pkw) und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.

Statistikbogen

Der Statistikbogen dient im Baugenehmigungsverfahren dazu, statistische Daten über Bauprojekte zu sammeln. Diese Daten helfen den Behörden, Entwicklungen im Baugeschehen zu verfolgen, Trends zu analysieren und langfristige Planungen zu unterstützen. Auf dem Statistikbogen machen Sie Angaben zu Bauvorhaben, Standort, Größe und Nutzung. Auf diese Weise trägt der Statistikbogen dazu bei, ein umfassendes Bild über das Baugeschehen in einer Region zu erhalten 

Bautätigkeitsstatistik Online

Kosten Baugenehmigung NRW

Die Kosten für eine Baugenehmigung in Nordrhein-Westfalen (NRW) können je nach Projektumfang und Gemeinde variieren. Die Gebühren setzen sich in der Regel aus der Art des Bauvorhabens, der Größe des zu bebauenden Grundstücks sowie der Baufläche zusammen. Es gibt eine Grundgebühr und zusätzliche Kosten, die durch erforderliche Gutachten oder ähnliche Dienstleistungen entstehen können. Für eine genauere Kostenaufstellung ist es empfehlenswert, sich direkt an das zuständige Bauamt Ihrer Gemeinde zu wenden, da dort die spezifischen Gebührensätze für Ihr Bauvorhaben vorliegen. 

Dauer, Bearbeitungszeit und mögliche Verzögerungen 

Die Dauer eines Bauantragsprozesses kann variieren, abhängig von verschiedenen Faktoren wie der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der zuständigen Behörden. Die Bearbeitungszeit für Bauanträge ist gesetzlich nicht einheitlich festgelegt, es gibt aber jedoch Richtwerte, die als Orientierung dienen können. 

Fristen Baugenehmigung 

Eine festgelegte Frist ist die Rückmeldefrist der Bauaufsichtsbehörde nach der formellen Vorprüfung. Diese beträgt zwei Wochen. Werden weitere Behörden und Stellen zurate gezogen, haben diese eine Bearbeitungszeit von maximal zwei Monaten. 

Im Allgemeinen sollten Sie mit einer Gesamt-Bearbeitungszeit von einigen Wochen bis hin zu mehreren Monaten rechnen. 

Mögliche Verzögerungen bei der Bearbeitung können durch unvollständige Unterlagen oder die Notwendigkeit zusätzlicher Gutachten entstehen. Es ist daher ratsam, alle erforderlichen Dokumente sorgfältig vorzubereiten und sich über die spezifischen Anforderungen Ihrer lokalen Baubehörde zu informieren. 

Tipps zur Beschleunigung des Verfahrens 

Achten Sie darauf, dass Sie alle notwendigen Unterlagen vollständig und korrekt einreichen, um Rückfragen und somit Verzögerungen zu vermeiden. Wenn Sie den Bauantrag selbst stellen, stellen Sie sicher, dass Sie sich mit den relevanten Bauvorschriften auskennen und diese einhalten. Eine frühzeitige und sorgfältige Planung kann die Bearbeitungsdauer erheblich reduzieren. 

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