Nicht-Wohngebäude mit Aufenthaltsraum bauen oder ändern in Nordrhein-Westfalen
Was ist ein Nicht-Wohngebäude mit Aufenthaltsräumen?
Bei einem Gebäude mit Aufenthaltsräumen handelt es sich um ein Gebäude im Sinne des § 2 Abs. 3 BauO NRW 2018.
Ein Nicht-Wohngebäude liegt vor, wenn das Gebäude nicht überwiegend dem Wohnen dienen soll. Diese Seite informiert über die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Anforderungen, wenn Sie ein zwar ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen errichten wollen, jedoch keine Wohneinheiten im Gebäude vorhanden bzw. geplant sind. Sofern Sie ein Wohngebäude errichten wollen, können Sie sich hier informieren.
Ein Aufenthaltsraum setzt voraus, dass es sich um einen Raum handelt und dass dieser Raum nicht nur für den vorübergehenden Aufenthalt bestimmt oder geeignet ist. Darunter fallen neben Schlaf- und Wohnräumen aller Art u.a. auch Küchen, Arbeits- und Hobbyräume, nicht dagegen aber z.B. Wasch- und Toiletten- oder Abstell- und Treppenräume oder Heizungsräume.
Nicht-Wohngebäude mit Aufenthaltsräumen können zum Beispiel Büro- und Verwaltungsgebäude sein oder Gebäude, in denen sich Mitarbeiterräume, Teeküchen etc. befinden.
Benötige ich eine Baugenehmigung?
Ob Sie eine Baugenehmigung für die Errichtung, das Ändern oder die Nutzungsänderung des Wohngebäudes brauchen und welches Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Kleinere Gebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes: Sie brauchen gemäß § 63 BauO NRW 2018 keine Baugenehmigung, wenn es sich bei der baulichen Anlage um ein sonstiges Gebäude (also um kein Wohngebäude) der Gebäudeklassen 1 und 2 handelt und das Vorhaben
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Absatz 1 oder der §§ 12, 30 Absatz 2 Baugesetzbuch liegt,
- es den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften (§ 89) nicht widerspricht oder sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuchs bedürfen,
- die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuchs gesichert ist,
- es keiner Abweichung nach § 69 bedarf und
- die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Absatz 3 Satz 4 erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Absatz 1 Satz 2 Baugesetzbuch beantragt.
Sie können aber, auch wenn die genannten Voraussetzungen vorliegen, beantragen, dass dennoch das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt wird.
Sofern die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW 2018 nicht vorliegen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. Hierfür ist ein Bauantrag zu stellen:
vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW 2018: Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist durchzuführen, wenn es sich bei Ihrem Vorhaben nicht um einen Großen Sonderbau gemäß § 50 Absatz 2 BauO NRW 2018 handelt.
Vollverfahren gemäß § 65 BauO NRW 2018: Planen Sie die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Großen Sonderbaus, ist das sog. Vollverfahren gemäß § 65 BauO NRW 2018 durchzuführen. Einen abschließenden Katalog über die Großen Sonderbauten finden Sie in § 50 Absatz 2 BauO NRW 2018.
Kriterien der Standortauswahl für Nicht-Wohngebäude
Folgende Aspekte sind für die Zulässigkeit des Standorts entscheidend:
- Bebauungplan: Gibt es für den ausgewählten Standort einen Bebauungsplan, enthält dieser ggf. Informationen darüber, ob das Gebäude an der gewünschten Stelle zulässig ist. Dessen Festsetzungen sind zwingend einzuhalten. In Bebauungsplänen können z. B. Vorgaben gemacht werden, ob das Vorhaben in dem Baugebiet generell zulässig ist, wo das geplante Vorhaben errichtet werden darf (Baugrenzen), wieviel Fläche überbaut werden darf (Grundflächenzahl) o. ä.. Sofern Festsetzungen nicht eingehalten werden können, kann ein Antrag auf Befreiung gestellt werden. Dieser muss die erforderlichen Bauvorlagen nach der BauPrüfVO enthalten und muss hinreichend bestimmt sein, d.h. es muss das geplante Vorhaben ersichtlich sein. Digitalisierte Bebauungspläne finden sich in der Regel auf der Internetseite der entsprechenden Kommune und/oder über entsprechende Geoportale.
- Umgebungsbebauung: Liegt das geplante Vorhaben nicht innerhalb eines gültigen Bebauungsplanes, ist die Umgebungsbebauung zu berücksichtigen.
- Abstandsflächen: Nicht-Wohngebäude lösen Abstandsflächen aus. In Gewerbe- und Industriegebieten genügen regelmäßig geringere Abstandsflächen als z.B. in Misch- oder Wohngebieten. Abstände bzw. Abstandsflächen sind jedoch nicht erforderlich, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften (Baugesetzbuch (BauGB) und Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes) an die Grenze gebaut werden muss oder an die Grenze gebaut werden darf (§ 6 Absatz 1 Satz 3 BauO NRW 2018). Informationen dazu, ob und wenn ja, welche Abstandsflächen für Ihr konkretes Bauvorhaben einzuhalten sind, finden Sie in § 6 BauO NRW 2018.
- Sonstige örtliche Bauvorschriften: z.B. örtliche Gestaltungssatzungen der Gemeinde
- Außenbereich: Wenn das Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt, ist es nur im Einzelfall unter engen Voraussetzungen zulässig. Eine Aufzählung generell zulässiger Vorhaben enthält der § 35 Absatz 1 BauGB. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
- Besondere Standorte: In Naturschutzgebiete, Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiet, und weitere besondere Standorte ist der Bau eines Gebäudes zu gewerblichen Zwecken in der Regel unzulässig. In Einzelfällen sind unter Umständen spezielle Genehmigungen, Erlaubnisse oder Ausnahmeerteilungen erforderlich.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Bevor Sie mit dem Bau Ihres Gebäudes beginnen, ist es wichtig, sich über die geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Bestimmte Kriterien müssen erfüllt sein, darunter die Einhaltung von Brandschutzvorschriften, Abstandsflächen, Baugrenzen und örtlichen Bauvorschriften, wie Bebauungspläne und kommunale Gestaltungssatzungen. Zudem gibt es bei einigen Vorhaben weitere Genehmigungen und Erlaubnisse einzuholen (z.B. denkmalrechtliche Genehmigungen, Ausnahmen und Befreiungen nach Landschaftsrecht).
Finden Sie heraus, ob Ihr Bauvorhaben verfahrensfrei ist:
Häufige Fragen und Antworten zum Bau eines Nicht-Wohngebäudes mit Aufenthaltsräumen in Nordrhein-Westfalen
Bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, häufig auch als Bauaufsichtsamt oder Bauamt bezeichnet. Abhängig von der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der das liegt, auf dem das Bauvorhaben realisiert werden soll, ist die untere Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich bei der jeweiligen Stadt oder der zuständigen Kreisverwaltung verortet.
Personen, die ein Bauvorhaben realisieren wollen, werden als Bauherrin oder Bauherr bzw. allgemein als Bauherrschaft bezeichnet. Wenn sie einen Antrag auf eine Baugenehmigung stellen, sind die Antragstellerin oder Antragsteller bzw. Antragstellende im Sinne der Bauordnung. Die Bauherrschaft können sich bei der Antragsstellung vertreten lassen, sie bleiben aber Antragsteller. Auch bei der Beauftragung eines Entwurfsverfassenden bleibt die Bauherrschaft Antragsteller.
Auch Unternehmen als sogenannte juristische Personen können als Antragstellerin bzw. Antragsteller auftreten. Stellen mehrere Personen den Antrag – beispielsweise Eheleute oder Erbengemeinschaften – muss von ihnen eine Person für das Verfahren bevollmächtigt werden; gleiches gilt auch für juristische Personen.
Es ist nicht erforderlich, dass der Antragsteller bzw. die Antragstellerin auch Eigentümer bzw. Eigentümerin des Baugrundstücks ist.
Es gibt keine einfache Antwort auf diese Frage, da es stets auf das einzelne Bauvorhaben mit seiner Grundstückslage ankommt.
Die Bauordnung sieht jedoch in § 60 den folgenden Grundsatz vor: "Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 61 bis 63, 78 und 79 nichts anderes bestimmt ist."
Vereinfacht dargestellt: Grundsätzlich ist ein Antrag auf Baugenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Es sei denn das Vorhaben ist freigestellt oder verfahrensfrei.
Die Errichtung von baulichen Anlagen ist häufig sehr anspruchsvoll und erfordert spezielles Fachwissen. § 53 der BauO NRW 2018 sieht deshalb auch vor, dass die Bauherrin oder der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens sowie der Beseitigung von Anlagen geeignete Personen zu beauftragen hat, soweit sie oder er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist. Gerade bei komplexeren Bauvorhaben verfügen viele Bauherrinnen und Bauherren nicht über die erforderlichen Fachkenntnisse, so dass eine Beauftragung von Fachleuten notwendig wird.
Für die Phase der Planung und Vorbereitung, also auch für die Stellung des Bauantrags und Fertigung der Bauvorlagen, werden in diesen Fällen daher zum Beispiel Architektinnen bzw. Architekten oder Bauingenieurinnen bzw. Bauingenieure beauftragt. Personen mit spezieller Fachkenntnis nennt man auch Entwurfsverfassende. Die Bauordnung stellt in § 54 Abs. 1 BauO NRW 2018 hohe Anforderungen an Entwurfsverfassende:
Entwurfsverfassende müssen nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Sie sind für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs verantwortlich. Zudem haben Sie dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.
Für die Errichtung und Änderung von bestimmten Bauvorhaben schreibt die Bauordnung sogar vor, dass Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser "bauvorlageberechtigt" sein müssen. Damit soll sichergestellt werden, dass nur Personen mit ausreichender Fachkenntnis und Qualifikation bei der Vorbereitung und Planung tätig werden. Nicht alle Entwurfsverfassenden sind automatisch bauvorlageberechtigt. Wer unter welchen Voraussetzungen bauvorlageberechtigt ist, ergibt sich aus § 67 Absatz 3 BauO NRW 2018.
Weiterführende Informationen zu den Aufgaben und Tätigkeiten von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassenden sowie entsprechende Mitgliederlisten finden Sie auf den Internetseiten der Architektenkammer NRW und der Ingenieurkammer-Bau NRW.
Dies ist von vielen Faktoren abhängig; wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, ist es zu genehmigen.
Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details können Sie nur über den Antrag auf Baugenehmigung oder über eine schriftliche Bauvoranfrage zu einem rechtlichen Teilbereich erreichen. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie die Beratungsangebote Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen. Letztlich ist jedoch Ihre Entwurfsverfasserin oder Ihr Entwurfsverfasser für die Planung verantwortlich.
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab.
Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.
Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Baustoffe oder Bauleistungen besonders günstig erhalten: Bemessungsgrundlage sind landeseinheitliche Rohbauwerte.
Für ein „normales“ Einfamilienhaus sollten Sie mit einer Gebühr von mindestens 500 Euro kalkulieren. Hinzu kommen Gebühren für weitere Amtshandlungen, beispielsweise notwendige Bauüberwachungen oder -abnahmen.
Kosten entstehen im Übrigen auch, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird.
Zur Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW)
Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist (§ 75 BauO NRW 2018).
Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr beantragen. Sie kann auch rückwirkend verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf der Verlängerungsfrist bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist.
Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen Sie grundsätzlich eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden. Für die konkrete Anzahl der notwendigen Stellplätze sind die kommunalen Stellplatzsatzungen vor Ort oder die Stellplatzverordnung NRW maßgeblich.