- Gebäude, die sich hinsichtlich ihres Gefahrenrisikos und ihrer Gefahrentatbestände von Standardbauten (in erster Linie Wohngebäude) unterscheiden, sind Sonderbauten. Es handelt sich also um Anlagen und Räume besonderer Art und Nutzung.
- Große Sonderbauten werden in § 50 Absatz 2 BauO NRW 2018 abschließend aufgezählt. Für diese ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW 2018 nicht anwendbar.
- Bei großen Sonderbauten ist immer ein Brandschutzkonzept vorzulegen.
Was sind Sonderbauten?
Sonderbauten sind bauliche Anlagen, die sich hinsichtlich ihres Gefahrenrisikos und ihrer Gefahrentatbestände von Standardbauten (in erster Linie Wohngebäuden) unterscheiden. Große Sonderbauten sind in § 50 Absatz 2 BauO NRW 2018 aufgeführt.
Eine abschließende Aufzählung aller Sonderbauten ist nicht möglich, da das Gesetz nicht alle denkbaren Fallkonstellation erfassen kann. Die Landesbauordnung unterscheidet jedoch zwischen kleinen und großen Sonderbauten und regelt diese in § 50. Große Sonderbauten werden in § 50 Absatz 2 abschließend aufgezählt. Für diese ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren nicht anwendbar. Zudem ist bei großen Sonderbauten auch immer ein Brandschutzkonzept vorzulegen.
Wird ein Sonderbau geändert und betrifft die Änderung auch Eigenschaften, die den Sonderbau ausmachen, ist das Vorhaben grundsätzlich auch als Sonderbau zu prüfen.
Große Sonderbauten nach § 50 Absatz 2 BauO NRW 2018 sind:
Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Absatz 3 Satz 2 von mehr als 22 m),
bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m,
Gebäude mit mehr als 1.600 m² Grundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung; ausgenommen Gewächshäuser ohne Verkaufsstätten, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen sowie Wohngebäude,
Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen einschließlich ihrer inneren Bauteile eine Fläche von insgesamt mehr als 2.000 m² haben,
Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als 3.000 m² Geschossfläche,
Versammlungsstätten
mit Versammlungsräumen, die einzeln für mehr als 200 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind oder mit mehreren Versammlungsräumen, die insgesamt für mehr als 200 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
im Freien mit Szenenflächen und Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind und deren Besucherbereich für mehr als 1 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt ist, sowie solche Versammlungsstätten im Freien, die für mehr als 5 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind, und
Sportstadien und Freisportanlagen mit Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind, und die jeweils für insgesamt mehr als 5 000 Besucherinnen und Besucher bestimmt sind,
Schank- und Speisegaststätten mit mehr als 200 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1 000 Gastplätzen im Freien, Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten, Vergnügungsstätten sowie Wettbüros,
Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten
einzeln für mehr als sechs Personen oder
für Personen mit Intensivpflegebedarf bestimmt sind, oder
einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind,
Krankenhäuser,
Wohnheime,
Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und alte Menschen, sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen, ausgenommen Tageseinrichtungen einschließlich Tagespflege für nicht mehr als zehn Kinder,
Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen,
Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug,
Camping- und Wochenendplätze,
Freizeit- und Vergnügungsparks,
Regallager mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 9 m,
bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
Garagen mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche.
Auch möglich: Bauvorbescheid
Einzelfragen zu einem geplanten Bauvorhaben können im Rahmen eines Antrags auf Vorbescheid abschließend verbindlich geklärt werden. Sofern sich das Vorhaben nicht wesentlich ändert, wird über diese Frage im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr neu entschieden. Es empfiehlt sich, eine solche Bauvoranfrage einzureichen, wenn Zweifel bestehen, ob die beabsichtigte Baumaßnahme auf dem dafür vorgesehenen Grundstück genehmigungsfähig ist. Typischerweise geht es um die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit, denkbar sind aber Fragen aus allen baurechtlich relevanten Bereichen.
Die Frage soll konkret ausformuliert sein, also zum Beispiel „Ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig?" oder „Wie viele Stellplätze sind für das Vorhaben erforderlich?".
Die Unterlagen müssen nur die für die Beantwortung der gestellten Fragen notwendigen Angaben enthalten, sie sind deshalb oft weniger umfangreich als bei einem Bauantrag.
Betreffen die Fragen die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, müssen die dem Antrag auf Vorbescheid beizufügenden Bauvorlagen von einer Entwurfsverfasserin oder einem Entwurfsverfasser, die oder der bauvorlageberechtigt ist, unterschrieben sein. Dies gilt nicht für einen Antrag auf Vorbescheid, mit dem nur über die Vereinbarkeit mit den planungsrechtlichen Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche entschieden werden soll.
Viele gängige Bauvorhaben sind verfahrensfrei – vielleicht auch Ihres. Mit unserem Planungstool finden Sie schnell heraus, was für Ihr Projekt erforderlich ist, und erhalten wertvolle Tipps zur Antragstellung.
Sammeln Sie alle notwendigen Unterlagen und Informationen. Prüfen Sie, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Alle die für Sie möglichen relevanten Unterlagen finden Sie unter www.recht.nrw.
Reichen Sie den Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Nutzen Sie ggf. die Möglichkeit der Online-Antragstellung.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft Ihren Antrag auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften.
Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung. Beachten Sie die erteilten Auflagen und Bedingungen.
Reichen Sie bis zum Baubeginn die erforderlichen bautechnischen Nachweise und Bescheinigungen bei der Bauaufsichtsbehörde ein.
Nach Erhalt der Baugenehmigung können Sie mit den Bauarbeiten beginnen. Halten Sie sich dabei an die genehmigten Pläne und Auflagen.
Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Dokumente vollständig und korrekt eingereicht werden.
Ihr Bauvorhaben muss den geltenden baurechtlichen Vorschriften und Bebauungsplänen entsprechen.
Im Regelfall sind zusätzliche Nachweise durch Sachverständige erforderlich, z.B. für den Brandschutz oder die Standsicherheit.
Häufige Fragen und Antworten zum Antrag des Baugenehmigungsverfahrens nach § 65 BauO NRW 2018
Bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde, häufig auch als Bauaufsichtsamt oder Bauamt bezeichnet. Abhängig von der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, auf dem das Bauvorhaben realisiert werden soll, ist die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich bei der jeweiligen Stadt oder der zuständigen Kreisverwaltung verortet.
Die Errichtung von baulichen Anlagen, gerade von großen Sonderbauten, ist sehr anspruchsvoll und erfordert spezielles Fachwissen.
§ 53 der BauO NRW 2018 sieht deshalb auch vor, dass die Bauherrin oder der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens sowie der Beseitigung von Anlagen geeignete Personen zu beauftragen hat, soweit sie oder er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist. Gerade bei komplexeren Bauvorhaben verfügen viele Bauherrinnen und Bauherren nicht über die erforderlichen Fachkenntnisse, so dass eine Beauftragung von Fachleuten notwendig wird.
Für die Phase der Planung und Vorbereitung, also auch für die Stellung des Bauantrags und Fertigung der Bauvorlagen, werden in diesen Fällen daher Architektinnen bzw. Architekten oder Bauingenieurinnen bzw. Bauingenieure beauftragt. Diese Personen mit spezieller Fachkenntnis nennt man auch Entwurfsverfassende. Die Bauordnung stellt in § 54 Abs. 1 BauO NRW 2018 hohe Anforderungen an Entwurfsverfassende:
Entwurfsverfassende müssen nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Sie sind für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres Entwurfs verantwortlich. Zudem haben Sie dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.
Für die Errichtung und Änderung von großen Sonderbauten schreibt die Bauordnung sogar vor, dass Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser "bauvorlageberechtigt" sein müssen. Damit soll sichergestellt werden, dass nur Personen mit ausreichender Fachkenntnis und Qualifikation bei der Vorbereitung und Planung tätig werden. Nicht alle Entwurfsverfassenden sind automatisch bauvorlageberechtigt. Wer unter welchen Voraussetzungen bauvorlageberechtigt ist, ergibt sich aus § 67 Absatz 3 BauO NRW 2018.
Dies ist von vielen Faktoren abhängig; wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, ist es zu genehmigen.
Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details können Sie nur über den Antrag auf Baugenehmigung oder über eine schriftliche Bauvoranfrage zu einem rechtlichen Teilbereich erreichen. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie die Beratungsangebote Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Anspruch nehmen. Letztlich ist jedoch Ihre Entwurfsverfasserin oder Ihr Entwurfsverfasser für die Planung verantwortlich.
Zu den erforderlichen Unterlagen gehören Bauzeichnungen, Lagepläne, Baubeschreibungen, Nachweise über Standsicherheit, Brandschutz und weitere spezifische Nachweise je nach Bauvorhaben.
Ja, viele Bauaufsichtsbehörden bieten die Möglichkeit, den Bauantrag online einzureichen.
Sie erhalten eine schriftliche Begründung für die Ablehnung. Sie können Ihren Antrag überarbeiten und erneut einreichen oder Widerspruch gegen die Entscheidung einlegen.
Die Kosten variieren je nach Umfang des Bauvorhabens und den damit verbundenen Verwaltungsgebühren. Informieren Sie sich bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde über die genauen Gebühren.
Die Bauprüfverordnung unterscheidet drei Arten von Lageplänen.
Amtlicher Lageplan:
Der amtliche Lageplan muss von einem Katasteramt angefertigt oder von einer Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt und mit öffentlichem Glauben beurkundet werden. Ein amtlicher Lageplan ist nur dann erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.
Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs:
Ein Lageplan einer Vermessungsingenieurin oder eines Vermessungsingenieurs ist dann erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse gegeben sind, insbesondere infolge eines unübersichtlichen Verlaufs der Grenzen durch Grenzversprünge oder Grenzknicke.
Lageplan, der von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser angefertigt wird:
In allen anderen Fällen genügt ein von Entwurfsverfassenden erstellter Plan.
Die erforderlichen Inhalte der Lagepläne sind in allen drei Varianten identisch. Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der Entwurfsverfasserin beziehungsweise dem Entwurfsverfasser mitunterzeichnet bzw. verantwortet werden muss.
Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen Sie grundsätzlich eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden.